We wpisie opublikowanym na początku roku dostępnym pod tym linkiem przedstawiłam kwestie związane z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W dzisiejszym artykule chciałabym poruszyć zagadnienia dotyczące decyzji o warunkach zabudowy.
Postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy reguluje ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Szczegółowy sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zarówno miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i decyzja o warunkach zabudowy dotyczą planowania przestrzennego. Zasadniczą różnicą pomiędzy nimi jest to, że miejscowy plan stanowi akt prawa miejscowego i dotyczy większego obszaru, natomiast decyzja o warunkach zabudowy dotyczy obszaru wskazanego we wniosku o warunki zabudowy, tj. konkretnej działki.
Warunki zabudowy wydawane są jedynie wówczas, gdy na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Organ wydaje decyzję o warunkach zabudowy na wniosek strony (inwestora). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest niezbędne, aby przejść do następnego etapu procesu inwestycyjnego, tj. wydania pozwolenia na budowę. Co ważne, aby uzyskać warunki zabudowy, nie trzeba dysponować tytułem prawnym do nieruchomości, której dotyczy wniosek. Dopiero na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. ubiegania się o pozwolenie na budowę, inwestor musi posiadać tytuł prawny do nieruchomości.
Głównym celem decyzji o warunkach zabudowy jest ustalenie warunków zabudowy przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę. Warunki zabudowy mają charakter promesy budowlanej i stanowią wytyczne dla inwestora niezbędne do prowadzenia dalszego postępowania budowlanego. Treścią rozstrzygnięcia tej decyzji jest zgoda na zmianę dotychczasowego zagospodarowania terenu.
Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, funkcją decyzji o warunkach zabudowy jest określenie dopuszczalności danego zamierzenia inwestycyjnego z punktu widzenia przepisów prawa oraz wskazanie warunków i zasad, którym inwestycja, jako całość powinna odpowiadać. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest zatem ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna (wyrok z dnia 28 stycznia 2020 r., II OSK 681/18, LEX nr 3043584).
Decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie podstawowe parametry w zakresie zmiany zagospodarowania terenu nie przesądzając o szczegółowych rozwiązaniach projektowych, które określane są dopiero na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i udzielania pozwolenia na budowę.
Warunki, jakie muszą być spełnione, aby możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy reguluje art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i jest to w szczególności: wymóg dostępu do drogi publicznej; wymóg, aby co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy; wymóg, aby teren nie wymagał zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.
Strony postępowania w sprawie warunków zabudowy określa art. 28 k.p.a., co oznacza, że stroną tego postępowania jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. O interesie prawnym w tym postępowaniu przesądza zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości. Oznacza to, że organ każdorazowo wyznacza krąg stron w postępowaniu o warunki zabudowy, przepisy ściśle tego nie regulują. Krąg stron postępowania o warunki zabudowy będzie zatem uzależniona od obszaru inwestycji i jej rodzaju, a także od charakteru obszaru wokół inwestycji.
Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy otwiera się droga do wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Kwestie związane z tym etapem procesu inwestycyjnego będą przedmiotem kolejnego wpisu.